Interview - Beurs Magazine - Oktober 2012

Dit is een goede periode om een gewaagd bod te doen op vastgoed


Frank Van Rycke heeft de aandacht van de pers getrokken met zijn boek ‘In 10 jaar binnen’. De boodschap die hij uitdraagt, is eigenlijk heel eenvoudig. Mits een oordeelkundige aanpak kan iedereen via het investeren in vastgoed zijn financiële toekomst veilig stellen. Van Rycke benadrukt dat hij geen econoom is en geen verstand heeft van ingewikkelde financiële producten. Een dosis gezond boerenverstand, hard werken en een klein startkapitaal bieden mooie perspectieven  om een financieel onbezorgd leven te leiden. Zijn uitspraken prikkelen uiteraard onze nieuwsgierigheid, zodat we hem een 10-tal vragen voorlegden.

In je boek omschrijf je vastgoed als een goed manier voor de particuliere investeerder om rijk te worden. Waarom is dat volgens jou?

Een belegging in vastgoed is  een mooie tussenstop in de richting van financiële onafhankelijkheid. Ik gebruik bewust het woord ‘tussenstop’, omdat er voor andere mensen, in functie van hun kennis, ervaring en talenten natuurlijk nog veel andere opties kunnen zijn  dan alleen maar vastgoed. De eerste stap in het proces is nochtans het kopen van een eigen huis. Belangrijk daarbij is dat je voor de eerste keer in je leven op privé-vlak met grote kapitalen te maken krijgt, wat een leerzame ervaring is. Je leert namelijk beroep te doen op een aantal vaardigheden die je in een later leven nog goed van pas kunnen komen. De aankoop van een eerste huis veronderstelt namelijk onderhandelen en uit deze onderhandeling puur je een bepaald financieel voordeel dat naar meer smaakt.Je moet ongetwijfeld een lening afsluiten, wat op zijn beurt een waardevolle ervaring is. Ook hier kan je al dadelijk jouw onderhandelingsvaardigheden aanscherpen. De bank zal wat water in de wijn doen, met als gevolg dat je een mooi bedrag op zak kunt steken. Voor het bedrag dat je op een week of twee tijd al onderhandelend bespaard hebt, zal de doorsnee man of vrouw lang moeten werken. De aankoop van een huis is ook een handige manier om te leren ondernemen, je komt met allerlei vakmensen in aanraking bij bijvoorbeeld het verbouwen van een huis.

Je vertelde me dat het in jouw opinie zelfs niet zo heel belangrijk was of de prijzen voor vastgoed zouden stijgen of dalen. Kan je dat nog eens uitleggen?

We kunnen urenlang debatteren of het nu al dan niet een goed moment is om in vastgoed te beleggen. In beleggingstermen uitgedrukt beschouw ik onroerend goed een investering voor de lange termijn, meer nog dan aandelen. Wie een huis of appartement koopt met de bedoeling om dat te verhuren, doet dat meestal met een tijdshorizon van 20 jaar of zelfs meer voor ogen. Ik besef maar al te goed dat het best mogelijk is dat de waarde van vastgoed wel eens in waarde gaat dalen. Momenteel woedt er in de pers een heuse discussie tussen pro’s en contra’s. De contra’s zijn van mening dat vastgoed in Vlaanderen te duur is en dat we aan de vooravond van een correctie staan die zelfs stevige vormen zou kunnen aannemen. Volgens andere vastgoedspecialisten zullen de vastgoedprijzen integendeel blijven stijgen, zij geloven niet in een overwaardering van de markt. Wat mij betreft, bevinden we ons in een goede periode om vastgoed te kopen. Er zijn veel mensen bereid om te verkopen, eigenlijk meer dan er bereid zijn om te kopen. Een relatief overaanbod op de markt houdt in dat kandidaat-kopers bereid zijn om de prijs te laten zakken. Dat biedt mij de kans om een gewaagd bod te doen op een huis of appartement, met een gerede kans om het aan de biedprijs te kunnen overnemen. Daarom durf ik te zeggen dat we ons in een mooie periode bevinden om vastgoed te kopen, mits er aan twee voorwaarden wordt voldaan. De meeste lezers zullen die voorwaarden wel kennen: ten eerste moet de prijs aantrekkelijk zijn, ten tweede moet het huis of appartement in kwestie goed gelegen zijn. Wanneer er meer aanbod op de markt is, zullen de panden met een goede ligging veel sneller een koper of huurder vinden dan panden die niet goed gelegen zijn. 

Als je rijk wil worden met vastgoed, kan dat alleen maar door optimaal gebruik te maken van geleend geld. Leverage dus. Is dat niet hoe de Amerikaanse vastgoedbelegger enkele jaren geleden zwaar in de problemen kwam?

Dat is natuurlijk een interessante vraag. We moeten  goed begrijpen dat er een groot verschil is tussen de Verenigde Staten en België. De gemiddelde Amerikaan leende 100 tot 110% van de waarde van zijn huis aan een variabele rentevoet. De problemen begonnen uiteraard toen de rente begon te stijgen, waardoor honderdduizenden mensen in de problemen raakten. Ze beschikten namelijk over geen enkele reserve en werden dus door de stijging van de rentevoeten financieel gewurgd. Zo is de vastgoedcrisis in de Verenigde Staten begonnen, de gevolgen van die crisis zijn inmiddels algemeen bekend. De prijzen kelderden en massa’s huizen belandden in de gedwongen verkoop (de zogenaamde ‘foreclosures’). Een verstandige Belgische vastgoedbelegger zal de zaken echter heel anders aanpakken. Momenteel is de rente hier laag, zodat ik hoe dan ook een lening met een vaste rentevoet zou nemen. In deze context maakt het ook weinig uit of de prijzen voor huizen of appartementen stijgen of dalen, zolang je er maar in slaagt om jouw pand aan een interessante prijs te verhuren. Op die manier ben je  steeds in staat  om de aangegane lening terug te betalen. De kansen op een Amerikaans scenario zijn hier dus veel kleiner.

De overheid heeft steeds meer geld nodig en het is bijzonder makkelijk om bijvoorbeeld een tweede woning extra te gaan belasten. Zie jij dat als een risico?

Een extra belasting op vastgoed is sowieso een extra last, onderaan het rekenblad zal mijn opbrengst een stuk lager zijn wanneer de overheid een deel van mijn opbrengst afroomt. Uiteraard moet je daar rekening mee houden, Maar anderzijds is de belastingpolitiek van de overheid iets waar ik geen enkele greep op heb. Het heeft dan ook weinig zin om daar energie in te steken. Als een risico beschouw ik die kansen op een extra belasting niet, het is niet meer of niet minder dan een politieke zaak die een belegging minder interessant kan maken. Maar ‘elk nadeel hep z’n voordeel’ zo zei Johan Cruijff ooit. Wanneer de overheid te gulzig wordt, zullen meer woningen op de markt komen met als gevolg dat de prijzen dalen. Daardoor zullen zich dus nieuwe opportuniteiten aandienen. 

 

Als je vandaag opnieuw moest beginnen met niets. Hoe zou je het dan aanpakken om over 10 jaar weer “binnen” te zijn?

Zonder enige twijfel, op precies dezelfde manier. Mijn boek begint eigenlijk met een relatief saai hoofdstuk, meer bepaald over spaarzaam leven. Ik ben heel spaarzaam begonnen en heb zo snel mogelijk een klein bedrag opzij gelegd. Van dat spaargeld heb ik een eerste huis gekocht en zo ontdekte ik de weg om ‘binnen te raken’. Ik ben mijn vaste job blijven doen, met vastgoed als tweede pijler. Naarmate mijn inkomen steeg, ging het allemaal steeds sneller. Diezelfde weg zou ik opnieuw bewandelen wanneer ik alles nog eens moest overdoen. 

Je schreef dat je jaarlijks één huis hebt gekocht en dat na verloop van tijd de huurinkomsten groter zijn dan je aflossingen waardoor je een mooie cash flow realiseerde uit je vastgoed. Is het haalbaar voor de gemiddelde particulier om jaarlijks één huis te kopen?

Alles is eigenlijk afhankelijk van wat je er voor over hebt. Sommige mensen bereiken in 10 jaar waar andere mensen 30 of 40 jaar voor nodig hebben, sommige mensen hebben zelfs nog minder tijd nodig om het juiste pad te vinden. Waar het op aan komt, is om heel efficiënt te werk te gaan. Ik heb 10 jaar lang quasi constant keuzes gemaakt, met nauwelijks tijd voor bepaalde zaken. Heel wat Belgen slijten een groot deel van hun dag aan de televisie, ik  heb al die tijd nauwelijks televisie gekeken. Af en toe gunde ik mij een video of later een DVD als beloning, maar werken stond in mijn leven toch wel centraal. Die weg kaniedereen bewandelen, maar je moet wel heel hard willen. Wanneer die wil om iets te bereiken er is, kan hij (of zij) ook heel veel bereiken.

Om de geluksfactor te reduceren helpt het om te kijken waar je goed in bent en op basis van die kwaliteiten je basis verder uit te breiden. Mijn vader was metselaar, wat mij betreft heb ik dus oude panden gekocht, ze  uitgebroken en weer opgebouwd. Oude panden kosten meestal niet veel, dus de gemiddelde particulier kan zonder enige twijfel doen wat ik heb gedaan, of een deel van die weg afleggen.Zo kan  je zelfs een dubbele winst realiseren. Koop eerst een pand zo goedkoop mogelijk en renoveer het nadien zo goedkoop mogelijk. Het wordt zodoende meer waard en je hoeft alleen maar je winst nog uit te tellen. Zorg er wel voor dat je je laat assisteren door iemand die weet waar hij mee bezig is.

Landen zoals Griekenland, Portugal, Spanje en Ierland kampen met een depressie waardoor de vastgoedprijzen met tientallen procenten in mekaar zijn gedonderd. Kan dat hier ook gebeuren, denk je?

Inderdaad, waarom niet? Zoals ik al eerder zei: ik ben een practicus, geen econoom. Een portie gezond verstand lijkt me te volstaan om een antwoord op deze vraag te formuleren. Een aantal maanden terug had België geen regering en werden we door de buitenwereld als een risicovol land afgeschilderd. Plots hadden we wel een regering en zag het plaatje er helemaal anders uit. Van een bijna-probleemland werden we plots een bijna-veilig land. Momenteel worden we, om het toch maar in economische termen te blijven, als een semi-core land beschouwd. We mogen ons nog niet tot dezelfde hoogte als Duitsland verheffen, maar echt veel scheelt het toch niet. Maar je hoort mij niet zeggen dat ons niet kan overkomen wat de andere probleemlanden is overkomen. Het kan bijvoorbeeld echt fout lopen wanneer Spanje en Italië helemaal zouden instorten. De Europese economie zou zwaar onderuit gaan, waarbij ook België ook in de gevarenzone zou belanden. Voorzichtigheid blijft zodoende geboden, echt veilig thuis zijn we zeker niet.

Wat zijn de gevolgen van een rentestijging op je strategie?

Al mijn beleggingen zijn gebaseerd op de lange termijn, ik heb van de periode van de lage rentevoeten gebruik gemaakt om goedkope leningen af te sluiten aan een vaste rentevoet. Dat betekent dat een stijging van de rente geen enkele invloed op mijn afbetalingen zou hebben. Wie dat niet gedaan heeft doet er wellicht goed aan om dit alsnog  te overwegen. Uiteraard kan een hogere rente wel een invloed hebben op de waarde van vastgoed. Er zullen minder leningen worden aangevraagd, waardoor er meer aanbod aan woningen en appartementen op de markt zal zijn. Automatisch gaan daardoor de prijzen onder druk komen te staan. Maar ook dat hoeft voor mij geen probleem te zijn: zolang ik goede huurders heb, zullen mijn leningen afbetaald worden. Opnieuw kan meer aanbod op de markt de prijzen doen zakken, met als gevolg dat ik weer op koopjesjacht kan trekken.

Is het niet slimmer om vandaag vastgoed te verwerven in landen zoals de VS waar je huizen kan kopen tegen 8 tot 10 keer de bruto huurinkomsten?

Dat lijkt inderdaad een slim idee. Ik heb vrienden in de Verenigde Staten en tijdens de vakantie ben ik hen gaan bezoeken. Zij hebben de crisis vanaf het prille begin meegemaakt. Hun advies luidde: koop nu, er zijn ongelooflijke koopjes te doen. Zeker wat appartementen en kleine huisjes betreft, is het uitverkoop. In sommige regio’s kun je ze bij wijze van spreken voor een prikje kopen. Toch adviseer ik iedereen om heel erg voorzichtig te zijn. Mijn stelregel is dat je beter niets koopt waar je niets van afweet. Ik ken de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten niet, het land is bovendien zo groot dat er enorme interne verschillen zijn. De ervaring heeft bovendien geleerd dat je twee keer oet nadenken voor je met andere mensen gaat samen werken. Bovendien is en blijft er een probleem wat de afstand betreft. Je moet altijd het vliegtuig pakken om naar de VS te gaan en dat vergt tijd, geld en planning. Voor jongere mensen liggen aan de overkant van de grote plas waarschijnlijk kansen weggelegd, maar wat een belegging in vastgoed in de Verenigde Staten betreft hou ik me toch liever op de vlakte. 

Heel wat lezers van dit magazine, verwachten een stijgende inflatie in de komende jaren. Is vastgoed een goede manier om je daartegen te beschermen?

Mijn antwoord op deze vraag zal u ongetwijfeld teleurstellen. Ik val in herhaling, ik ben geen econoom, maar wel een praktisch ingestelde mens.Ik stel vast dat een spaarboekje vroeger voldoende opbracht om de inflatie te compenseren, maar dat dit niet langer het geval is. De rente staat zo laag dat de opbrengst van spaargeld niet meer volstaat om de inflatie te compenseren. Moet je dan je spaargeld ergens anders stallen? Mijn advies is om in ieder geval voldoende  cash achter de hand te houden. Als je in de komende jaren een mooie slag slaat met vastgoed, dan biedt de winst alvast gedeeltelijk een mooie bescherming tegen inflatie.

 

Beursmagazine N°2

Maarten Verheyen